Possedere una casa con una metratura ampia è sicuramente un grande vantaggio.A volte, però, per svariati motivi, si decide di voler suddividere la proprietà in più appartamenti. L'hai considerato anche tu? In questa guida ti diremo quanto costa frazionare un immobile e quali procedure sono necessarie.
La vita cambia e, con essa, cambiano le nostre circostanze. È possibile che al possedere una proprietà troppo grande, si decida per sfruttarla in un altro modo. Continua a leggere per ottenere ulteriori informazioni sul frazionamento di una proprietà.
Per compiere questo progetto, devi seguire una serie di procedure e passaggi che possono presentare un costo molto elevato. Abbiamo alcuni dei principali cisti nella seguente tabella.
Va tenuto presente che molti di questi prezzi dipendono, tra le altre cose, dalla superficie occupata dalla casa. La miglior cosa da fare è richiedere consulenza ad un tecnico qualificato per le procedure corrette da eseguire ed un preventivo professionale.
È comune che il frazionamento di una proprietà sia associata alla ristrutturazione di detta proprietà, quindi dovremo anche tenere conto di questi costi. A volte questo può essere tradotto in un preventivo per una ristrutturazione integrale, a seconda dei bisogni della proprietà.
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È difficile controllare tutte le normative, quindi si consiglia di affidarsi ad un professionista per aiutarci durante tutto il processo. Meglio investire in un professionista ed eseguire il processo perfettamente piuttosto che perdere tempo ed attuare non correttamente.
E non bisogna dimenticare che le commissioni dei vari professionisti che devono essere coinvolti, in particolare le le commissioni di un architetto, possono variare a seconda del caso specifico.
Da non sottovalutare l'eventuale consenso da parte dei restanti condomini (nel caso l'immobile da frazionare si trovi all'interno di un stabile).
Naturalmente, se la possibilità di dividere o frazionare un appartamento è accettata nello statuto condominiale, non è necessario richiedere questa approvazione. In entrambi i casi, la modifica richiederà l'impostazione di nuove quote di partecipazione.
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I tecnici municipali si recheranno in visita per verificare che la ristrutturazione effettuata sia effettivamente conforme al progetto presentato. Se tutto è corretto, il passaggio successivo sarà l'acquisizione della prima licenza di occupazione e del certificato di abitabilità.
"L'edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, nel caso in cui influisca sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare (ad esempio per fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) devono essere dichiarate in catasto.
La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia delle Entrate di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico).
Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite. In caso di tardiva presentazione, si applicano le sanzioni secondo le normative vigenti."
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Nelle sezioni seguenti cercheremo di far luce sulle domande più frequenti.
In altre parole, anche se la proprietà ipotecata può essere separata, in caso di inadempienza, la banca potrebbe agire contro una qualsiasi delle proprietà risultanti. Speriamo che questo articolo possa esserti stato di aiuto per fare più luce rispetto tutte le procedure ed analisi da prendere in considerazione se si vuole frazionare una proprietà.
In Cronoshare potrai trovare i professionisti idonei e qualificati che ti sapranno accompagnare nello svolgimento di questo progetto.
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Indice
Quanto costa frazionare una proprietà?
Il frazionamento di una proprietà consiste nel selezionare una parte dell'immobile e separarla dal resto. L'obiettivo è che questa parte separata o frazionata diventi una proprietà separata.Per compiere questo progetto, devi seguire una serie di procedure e passaggi che possono presentare un costo molto elevato. Abbiamo alcuni dei principali cisti nella seguente tabella.
PREZZO DI FRAZIONAMENTO DI UNA PROPRIETÀ
| Tipologia di certificazione | Precio |
|---|---|
| Studio del terreno | 200 € - 300 € |
| Progetto di frazionamento | 500 € - 1.200 € |
| Onorario notarile | 300 € - 800 € |
| Iscrizione al registro catastale | 150 € - 600 € |
Va tenuto presente che molti di questi prezzi dipendono, tra le altre cose, dalla superficie occupata dalla casa. La miglior cosa da fare è richiedere consulenza ad un tecnico qualificato per le procedure corrette da eseguire ed un preventivo professionale.
Al fine di frazionare una casa, è necessario pagare le tasse corrispondenti per il permesso comunale per la licenza di frazionamento. Queste tariffe dipendono dal valore originale della casa e dalle quote stabilite in ciascun comune.
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Procedimento per il frazionamento di una proprietà
Il primo passo per frazionare una casa è consultare le normative applicabili per seguire la procedura legalmente stabilita. È bene prestare attenzione che non vi è un singolo testo, ma ci sono fino a tre diversi livelli normativi:- Verifica della documentazione esistente: controllo della legittimità della preesistenza al comune (conformità urbanistica-edilizia) ed al catasto (conformità catastale). Da questi documenti parte qualsiasi richiesta di autorizzazione al frazionamento dell'immobile
- Pratiche edilizie da presentare al Comune:CILA o SCIA. - sono le pratiche edilizie con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico dal Comune
- vPresentazione dell'aggiornamento catastale al Catasto: Soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due (o più) nuove unità immobiliari. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono stati realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.
Il prezzo delle procedure per frazionare una proprietà variano da € 1.000 a € 2.500.
Da non sottovalutare l'eventuale consenso da parte dei restanti condomini (nel caso l'immobile da frazionare si trovi all'interno di un stabile).
Il regolamento stabilisce che è necessario disporre dell'approvazione di tre quinti del totale dei proprietari, che devono anche rappresentare i tre quinti delle quote di partecipazione.
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Certificazioni per il frazionamento di una proprietà
Fino ad ora siamo stati in grado di capire meglio a livello regolamentare il procedimento di frazionamento di una proprietà, ora approfondiremo la procedura di certificazione.Autorizzazione amministrativa
Una delle prime cose di cui avremo bisogno per frazionare una casa è l'autorizzazione del corrispondente organo amministrativo che, una volta analizzata la documentazione e i vari progetti, emetteranno un certificato di approvazioneCertificato di permesso ai lavori edili
Dopo aver ottenuta l'autorizzazione dal comune, al fine di rendere effettiva il frazionamento della casa (secondo le corrispondenti norme urbanistiche comunali o regionali), è necessario presentare il certificato di permesso ai lavori edili al municipio.I tecnici municipali si recheranno in visita per verificare che la ristrutturazione effettuata sia effettivamente conforme al progetto presentato. Se tutto è corretto, il passaggio successivo sarà l'acquisizione della prima licenza di occupazione e del certificato di abitabilità.
Iscrizione al registro catastale
Le predisposizioni dell'Agenzia delle Entrare riguardo il registro catastale della proprietà frazionata, dice il seguente:"L'edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, nel caso in cui influisca sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare (ad esempio per fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) devono essere dichiarate in catasto.
La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia delle Entrate di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico).
Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite. In caso di tardiva presentazione, si applicano le sanzioni secondo le normative vigenti."
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Dubbi frequenti sul frazionamento di una proprietà
Come hai potuto notare, il frazionamento di una proprietà comporta un processo spesso complesso. È del tutto normale che sorgano dubbi al riguardo.Nelle sezioni seguenti cercheremo di far luce sulle domande più frequenti.
Perché frazionare una proprietà
Ecco alcune delle più comuni ragioni per il quale si ricorre al frazionamento di una proprietà:- Investimento economico: quando abbiamo una grande casa e vogliamo venderla, potrebbe essere una buona idea dividerla in due; in effetti è più facile vendere due piccole case piuttosto che venderne una grande. Un'altra possibilità dopo aver effettuato il frazionamento potrebbe essere quella di utilizzare una delle proprietà e affittare l'altra.
- Cambiamento di circostanze: col passare degli anni, la vita cambia. Ad esempio, quando i bambini crescono ed escono di casa, è normale che si crei uno spazio inutilizzato. In questi casi potremmo considerare di frazionare la proprietà per vendere la porzione risultante e mantenere una casa più in linea con le nostre attuali esigenze.
- Eredità: quando un parente muore ed eredita una proprietà che deve essere distribuita tra più persone, frazionare la casa può essere una possibilità da considerare.
- Divorzio: può accadere che una coppia che condivide una casa decida di porre fine al proprio matrimonio. In queste circostanze, una delle alternative è quella di frazionare la proprietà in due.
Si può frazionare un'immobile ipotecato?
Risponderemo a questo quesito semplicemente dicendo che: a meno che la banca non accetti di ridistribuire la passività ipotecaria tra i nuovi proprietari dell'appartamento ricavato dal frazionamento dell'originale sul cui gravava l'ipoteca, il debito continuerà a rimanere sia ulla proprietà originale (originariamente comprendente i due immobili uniti) che su quella frazionata e come unico debitore il principale autore del frazionamento.(la seconda proprietà ricavata rimarrà ipotecata ugualmente)In altre parole, anche se la proprietà ipotecata può essere separata, in caso di inadempienza, la banca potrebbe agire contro una qualsiasi delle proprietà risultanti. Speriamo che questo articolo possa esserti stato di aiuto per fare più luce rispetto tutte le procedure ed analisi da prendere in considerazione se si vuole frazionare una proprietà.
In Cronoshare potrai trovare i professionisti idonei e qualificati che ti sapranno accompagnare nello svolgimento di questo progetto.
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Altre domande dei clienti
Quanto costa la manodopera oraria di un muratore?
Assumere un muratore professionista ha un costo che varia tra i 18 e 25 €/ora. Se è necessario contrattarlo per giorni, i prezzi di solito si spostano in una fascia di 100 e 130 €/giorno.
Quanto costa ristrutturare un appartamento da affittare?
Considerando la ristrutturazione di quattro elementi su cui puntare il rinnovamento interno (pavimentazione, pittura delle stanze, ristrutturazione del bagno, ristrutturazione della cucina), il costo medio per una ristrutturazione atta all'affitto dell'appartamento, può costare tra i 4000 e 6000 €.
Quanto costa un architetto?
Nel mercato italiano, il costo medio di un architetto varia tra il 3% e il 12% del costo totale del progetto. Per un progetto di € 200.000, se la percentuale della commissione dell'architetto fosse del 7%, l'onorario dell'architetto ammonterebbe a € 14.000.
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Riferimenti
- Agenzia delle Entrate (link).
Questo articolo è stato scritto e revisionato da:
Garanzia Cronoshare
